Die Kautionsabrechnung nach Mietende

Nach Ablauf der Mietzeit stellt sich für die Mieter regelmäßig die Frage, wann der Vermieter die Mietkaution zurückzugeben hat. De lege lata kann das nicht pauschal und konkret beantwortet werden. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Mietkaution wird nämlich erst fällig, wenn der Vermieter nach Ablauf einer Überlegungsfrist keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis hat. Sobald er die Mietkaution also nicht mehr zur Sicherung seiner Ansprüche benötigt, hat er darüber abzurechnen und sie zurückzugeben.

Im Rahmen der Abrechnungspflicht des Vermieters sind die Einnahmen (empfangene Kaution samt aufgelaufener Zinsen) und die Ausgaben (zu sichernde Forderungen und Kosten der Kontoführung) gegenüberzustellen.

Über die Kaution hat der Vermieter nach ständiger Rechtsprechung binnen angemessener Frist abzurechnen, welche von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Eine zeitliche Obergrenze gibt es zwar grundsätzlich nicht, eine Zeit von mehr als zwei Jahren wird jedoch als unangemessen erachtet.

Maßgeblich ist, ob dem Vermieter noch Ende der Mietzeit noch Ansprüche zustehen. Wenn also dem Vermieter offensichtlich keine Ansprüche mehr zustehen, z.B. bei mangelfreier Rückgabe, ist die Kaution unverzüglich zurückzuerstatten,in der Regel spätestens nach ca. ein bis zwei Monaten.

Stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche zu (z.B. Beschädigung der Mietsache), sind in der Regel sechs Monate angemessen, wobei der Vermieter zur schnellstmöglichen Abrechnung angehalten ist. Hierzu hat er alsbald einen Kostenvoranschlag einzuholen und den so bezifferten Schaden bei der Abrechnung zu berücksichtigen; zwei bis drei Monate sollten hierfür ausreichen.

Die Mietkaution sichert aber auch noch die sich aus der letzten Abrechnungsperiode ergebende, bei Mietende noch nicht fällige Betriebskostennachforderung, sodass der Vermieter – ungeachtet der Pflicht zur Kautionsabrechnung – die ihm nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gewährte zwölfmonatige Abrechnungsfrist ausschöpfen. Eine Zwischenabrechnung über die Kaution ist nicht verpflichtend. Allerdings muss der Vermieter dem Mieter Auskunft über diejenigen Forderungen geben, die er zur Sicherung der Kaution berücksichtigen will.

Ergibt sich daraus, dass der Vermieter nur einen Teil der Kaution zur Sicherung benötigt, ist er nach Aufforderung zur Teilerstattung der Kaution verpflichtet. Ist nur noch die Betriebskostennachforderung zu sichern, richtet sich die Höhe des Sicherheitseinbehaltes nach dem Durchschnittswerts der Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre zuzüglich eines ausreichenden Sicherheitszuschlags.